昆明旅居盘怎么选？拿来投资怎么样？
导语：
昆明楼市公众号后台近期有部分网友留言，问昆明的旅游地产拿来投资怎么样，值不值得入手？这些项目包括玉龙湾、蓝光花田、绿地健康城、融创万达城和古滇名城。这篇文章就统一做个分析，看看每个项目的投资优劣，为伙伴们的选择做个参考。
本文关键词：
1、为什么要在昆明做投资？
2、五大要素看项目
为什么要在昆明做投资？
近几年，西双版纳和大理的投资过于疯狂，有的伙伴因为喜欢+浪漫，所以选择投资。首先，投资和喜欢不可兼得，其次，昆明的旅游地产投资机会还很多，去西双版纳或者大理做什么？
作为常识，投资不等于投机，想做投资，就不能去摸不了解、更不确定的东西，同时要做好买定之后长期持有的准备。反过来说，短期持有，拥抱不确定？还不如去打麻将。
那么，对于在昆明（四区八县一市）做房产投资有什么优势？
1、房价泡沫不及大理、版纳
今年6月，央视点名批评旅游地产泡沫，大理和版纳首当其冲。2017年10月，大理某楼盘开盘，9000的房产单价，经过8个月时间涨至13000-17000元/平米，涨幅高达44-89%。
版纳也不逊色，记者走访了当地楼市，某楼盘从去年8月到今年4月，房产单价从4000元涨到最高25000元，涨幅轻松破百。
而昆明作为省会，周边四区八县一市也有旅游地产，也有炒房团和投资客，但房价的确比不上大理和版纳的疯狂。
根据中国房价行情网数据，近一月，版纳新房价格约9852元/平米，大理新房价格约10270元/平米，昆明11517元/平米。
三地价格悬殊不算大，从投资的角度来讲，为什么不选择昆明呢？
2、昆明学区、地段、医疗、交通等资源配套更有居住和租售的价值
一方面，昆明作为省会，各方面资源及配套更加充足。哪怕只是房产投资，也要考虑房产周边教育、医疗、交通、地段等附加的增值项，不然，近期全国部分楼市的“远大新”也不至于掉价如此明显。
另一方面，云南是旅游大省，其包含的著名旅游城市数不胜数，其中，昆明作为核心城市，且占据云南最大高原湖泊，资源集中，发展快速。
（俗话说，三、四线投资看省会，省会投资看一线，一线投资看政策。）
从根本上看，楼市是典型的预期经济，房价不存在绝对的高和低（政府引导下的大多数人对后市的判断就是预期）。预期向好，5万/平也便宜，预期变差，3千/平也还是贵。（判断楼市，别讲贵贱，只讲预期。）
说到这里，还是会存在疑问。既然选择昆明，要从哪几个方面考量旅游地产投资呢？
以目前昆明比较火的五个大项目来做对比，其中包括安宁的俊发玉龙湾、呈贡的中国滇池花田国际度假区和绿地滇池国际健康城、西山区的昆明融创万达文化旅游城、晋宁的七彩云南·古滇名城。
规划要素
从预计的建成时间看，蓝光花田和融创万达建成时间更快一些，也难怪，这两个项目自身体量是这五个项目中最小的。
前期规划方面，这五个项目的板块都比较丰富，但目前公配落成丰富的项目分别是玉龙湾和古滇名城。
（公配的落成意味着住进去将会很方便，另外，项目自身住宅的投资价值也会更加明确。）
交通要素
以上图表可以明确看出，蓝光花田、绿地健康城和融创万达的公共出行更加方便。此外，高铁南站最近为蓝光花田、绿地健康城和古滇名城。
如果开车到主城（二环）到话，融创万达距离最近（这也侧面看出项目属性更倾向于城市住宅）。
区域要素
安宁和晋宁都是不限购、不限售（可以甩开膀子撸），但在价格方面，玉龙湾的高层单价万元左右，偏高。如果从性价比上考虑，古滇13500元起的洋房单价更胜一筹。
从昆明主城五区来看，2016年-2020年，昆明市城市近期建设规划的重点落在了呈贡。从产业推进，到交通等公配建设，呈贡依然占据了近几年昆明发展的重要位置。
不过，因为是投资，一向热门的呈贡区，还是有限购和限售在束缚。对于长期持有的投资属性来看，持证3年才能上市交易的限售政策并不会有太多影响，只有购买方面影响稍大，却依然还有空间。
价格要素
目前，在售产品较丰富的项目是蓝光花田和古滇名城。其中，蓝光花田价格稍显优势的高层只有高低楼层可以选择，弹性很小。
作为投资产品，蓝光花田的洋房不错，近期到售楼部还可以申请到更低的优惠，但是洋房的楼层稍矮，后期不能完全保证景观。
古滇名城的雲嶺洋房一直都比较抢手，买房投资的人中也包括了外地人和昆明人。不能保证看滇池的洋房单价在13500元/平米起，能看见滇池景观的洋房价格在20000元/平米，这个价格区别了房子本身的景观等价值，特别是视野好的住宅，卖完一套少一套。
（的确，滇池在整个云南来说，具有唯一性，环湖的资源在未来会越来越少。很多人骂着滇池周边房价的居高不下，却也不能盲目地否认它自身能够带来的稀缺价值。就像如今的翠湖，想淘老破小，也是大海捞针的事。）
另外，既然说到投资，那就要时刻注意一点，投资房产的套数多比面积大更有优势。小户型的租售比和投资回报率明显优于大户型。（在总预算不变的情况下，宁可买三套小户型也别买两套大户型，另外，小户型抵押和变现会更加的灵活。）
俊发玉龙湾的小户型高层、绿地健康城的高层和古滇名城的雲嶺洋房户型总体都偏小，但价格方面，绿地更有优势，如果考虑舒适度，推荐古滇的雲嶺洋房。
产品要素
产品方面，这五个项目都和湖居有关，只是湖大湖小以及看湖位置高低的问题。当前产品中，除了绿地健康城还没有推出看湖产品之外（项目没有特意主打看滇池），其余四个项目都有可以看湖的产品在售。
另外，俊发玉龙湾的湖是项目人工打造，自然和滇池的天生天养有所区别。既然占据着湖居地产的标签，那总要有个特点，这就可以从看湖的位置高低来对比。
（因为滇池更具有代表性，所以这里对比滇池边的蓝光花田、融创万达和古滇名城。）
蓝光花田和融创万达看湖的位置差不多，都是楼层来决定，要开阔就上高楼，越高越开阔，景观也越好。不过，古滇名城有点特殊，不是楼层高，而是地势高。古滇名城的雲嶺洋房位置处在项目的最高点，地势高视野开阔。
另外，因为洋房的楼层普遍较低，所以舒适度比高层好，体验感更佳。（雲嶺洋房有自己的风情商业街，同样占据了地势高+视野广，加上叠水瀑布式设计，目前昆明也没有几个地产项目能做到商业也能看滇池。）
再说到雲嶺洋房四周围合的冲沟森林公园，范围有30个足球场大小，能称得上森林的生态地也是越来越缺了。全年龄赏景人行步道、全年龄定制活动空间等等配套，让昆明的旅居方式和“高原明珠”的称号契合，这也显示出真正的古滇特色。
现在古滇名城的大码头、湿地公园、温泉山庄、樱花谷、欢乐世界都已经在运营。
（说句题外话，小编上个月去了趟欢乐世界，从摩天轮上俯瞰湿地公园和大码头，景色确实充满设计感，去一次才能知道为什么外地人喜欢古滇。还有一点，欢乐世界的娱乐休闲设施很多，一天根本不够玩，家里有孩子的，办张年卡也不为过。出行的话，开车最佳。）
10月近期，古滇名城就开盘了，到时候会推出52/65/66栋约130多套雲嶺洋房，下面是户型图，大家可以参考。
此外，还要说一下物业选择，因为物业选好了能够保障后期住宅的舒心。首先要看是否自持，从售前到售后，一条龙的服务能省去很多跑腿的麻烦。这五个项目除了玉龙湾和绿地健康城之外，都是同一个开发商自持的物业。
其中，古滇名城的物业比较有特色，项目运营是奔着旅居+养老为核心去的，所以考虑到了消费者的大部分需求。
而且，古滇名城是先配套、后产品、重运营，不仅让服务走在了前面，而且项目已经开始运营的配套会比其他项目更加丰富、受众更广。良性循环，项目的推进也更快速。
目前从销售数据来看，古滇名城这类先配套、后产品、重运营的项目更加受外地旅居购房者和本地投资客的青睐，虽然距离市区远，但旅居+养老的属性更纯粹。相比之下，融创万达城因为靠近市区，旅游地产的属性被弱化，项目更偏向于城市地产。
其实，看看昆明现在销售的旅游地产，正是百花齐放的时候。根据个人需求，可以赚钱投资的机会还有很多。每个项目适合的人都不一样，选对了就是预期向好。
仔细斟酌，不要听风就是雨
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